AS EDIFICAÇÕES EM CONCRETO SÃO ETERNAS ???

Obviamente que não. Mas não é o que pensa a maioria dos proprietários e locatários de imóveis. O concreto armado, tecnologia em que o Brasil se destaca, com empresas reconhecidamente competentes (questões de corrupção à parte), algumas delas responsáveis por grandes obras em diversos países, é um elemento da construção civil que necessita de cuidados para a sua maior durabilidade.

Pode-se considerar que uma edificação necessita de cuidados em três momentos. O primeiro deles, sem dúvida, é a fase de projeto, que, se concebido da forma correta, propiciará uma obra sem maiores percalços e uma garantia de durabilidade. O concreto armado é, por concepção, projetado para não cair. São diversos fatores de majoração considerados nessa etapa que garantem uma segurança para os usuários dessa estrutura. O segundo é a fase de construção. Não adianta se ter um bom projeto se a construção não seguir fielmente as prescrições do mesmo e se não forem observadas as técnicas construtivas corretas, a utilização de materiais adequados e devidamente acondicionados. É o cuidado com a preparação e execução das estruturas que garantirá uma edificação segura e até mesmo de melhor qualidade, aí incluída a aparência. O terceiro,mais longo e complicado, é a fase da utilização da edificação. 

Essa terceira fase requer três cuidados: A correta utilização para qual originalmente foi concebida construção; a não alteração das suas características originais e a manutenção da estrutura. A primeira é importantíssima, pois as estruturas em concreto são calculadas na fase de projeto para suportar um esforço em função de sua utilização. Então, se uma edificação foi projetada para uso residencial, a mesma pode não suportar novos esforços decorrentes de excessos de peso, caso passe a ser utilizada como um depósito de materiais, por exemplo. Recomenda-se aos proprietários que desejem alterar a concepção inicial de um imóvel, verificar junto a uma empresa, ou um profissional de Engenharia sua adequação para o novo fim desejado. Será verificada, então, a necessidade de uma previsão de reforço na estrutura. A segunda questão é a não alteração das características originais sem, novamente, verificar junto a um profissional ou empresa de engenharia. Paredes que são construídas ou retiradas podem gerar esforços não previstos nas estruturas, o que pode ser prejudicial à sua durabilidade. A terceira questão, relativa à utilização, é a manutenção. A manutenção é um elemento de preservação das condições das estruturas. E esse é um dos grandes problemas apresentados por edificações antigas. Em sua maioria não tem a manutenção necessária, ou mesmo correta, por profissional qualificado, que somada a usos inadequados, a longo prazo, poderá estabelecer sua depreciação além do suportável, sendo recomendável a manutenção periódica.

                                                       Foto do autor: vistoria em edificação - Olinda - 2012

Segundo a Lei de Sitter, colaborador do CEB – Comitê Euro-international du Béton, os custos relativos às intervenções de manutenção preventiva são substancialmente menores que em casos de manutenção corretiva, os quais crescem em relação aos custos diretos em progressão geométrica, chegando a ser cinco vezes maior.

Se for analisada a questão da manutenção predial, notadamente em edifícios de característica popular, é fácil identificar uma total falta de conhecimento da parte de síndicos, administradores, proprietários e inquilinos quanto à necessidade dessa manutenção. Há de se considerar a relevante questão, nesses casos supracitados, que é o alto grau de inadimplência em relação às taxas condominiais, da parte de proprietários e inquilinos, porém é preciso o estabelecimento de um novo processo cultural quanto à importância dos serviços de manutenção, principalmente a preventiva.

Portanto, mesmo considerando-se que as patologias podem ser geradas desde o processo construtivo, é importante uma maior atenção com a manutenção, pois, embora o concreto seja um excelente elemento estrutural, ele não é eterno.

*Artigo adaptado do original publicado no Jornal do Síndico em 2009.

Artigo by IVAN CARLOS CUNHA

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VOU CONSTRUIR. PRECISO DE UM ENGENHEIRO OU PEDREIRO???

Esta é uma pergunta que aflige àqueles que desejam realizar uma obra, seja de construção, seja de reforma. Realmente é uma questão que envolve diversos aspectos a serem observados, porém, na maioria dos casos, o fator considerado relevante por contratantes é o financeiro. Mas existe um velho ditado que pode ser aplicado neste caso: “O barato sai caro”. Normalmente a primeira impressão é que se contratar um “bom” pedreiro o serviço vai sair bem mais em conta. Afinal é ele quem, na prática, executa a obra. Então por que pagar por um profissional de Arquitetura ou Engenharia? Pode-se, respondendo a pergunta, fazer um paralelo com a área médica, por exemplo. Quando se necessita fazer uma operação não seria melhor contratar o anestesista ou o enfermeiro? Com absoluta certeza seria mais “barato”. Porém, embora reconhecendo a importância da atividade desses dois profissionais, não se pode duvidar da necessidade de um médico, competente, experiente e capaz, inclusive legalmente, para fazer a dita operação.

Trazendo a questão de volta para uma obra, a importância de se contratar um profissional qualificado para a realização desse serviço começa antes mesmo do serviço, ou seja, na fase importantíssima que é o planejamento. Ao se conceber a idéia de um serviço de reforma ou construção, esse profissional vai ajudar a transformar essa idéia em realidade através de soluções que deverão apresentar funcionalidade, além de serem econômicas. Vale registrar que se o interessado em realizar uma obra opte por não contratar um profissional, engenheiro ou arquiteto, pode estar sujeito a medidas administrativas, pecuniárias ou não, da parte de prefeituras e órgãos representativos de classe, como o CREA. Além disso, poderá sofrer sanções penais, respondendo inclusive criminalmente pelo exercício ilegal da profissão. E o pedreiro não responde por essa responsabilidade, além de não ter compromisso, muitas vezes a favor da “segurança” com a economia, definindo a aplicação de dimensões e materiais com base no que já aplicou em outra obra.

A definição dos elementos estruturais (fundações, pilares, vigas, lajes e até mesmo alvenarias) não é única para todas as situações. Em cada caso existe a necessidade do dimensionamento, que é baseado nos esforços a que vão estar sujeitos esses elementos. Esses esforços serão função da utilização que se pretende para a edificação. Daí uma observação importante que é a necessidade, no caso de reforma, principalmente com mudança de utilização da edificação, de procurar profissional habilitado para verificar se as estruturas existentes irão suportar os novos esforços.

Outra questão a ser considerada é que, ao longo dos anos, a indústria da construção civil vem passando por modificações de suas técnicas construtivas, baseadas na observação do comportamento das estruturas ao longo do tempo. Isso tem proporcionado a modificação de normas técnicas, as quais devem ser seguidas rigidamente para o correto desempenho dessas estruturas. Vale salientar ainda, que, também com o passar dos anos, surgiram produtos que passaram a fazer parte da tecnologia construtiva. São impermeabilizantes, aditivos com diversas finalidades, produtos que proporcionam melhor aderência aos materiais de construção, e de proteção superficial, que, se aplicados da forma correta, irão proporcionar um melhor desempenho dos elementos construtivos, e garantir-lhes uma maior vida útil.

Mas quem for contratar um engenheiro ou arquiteto deve buscar nesse profissional, qualidades como competência e experiência. Avalie preços excessivamente baixos, pois podem ser indícios de profissionais desqualificados ou mesmo não habilitados para o desempenho da profissão. Todo serviço de engenharia necessita de registro junto ao CREA, além disso, existe uma série de custos que são inerentes à aprovação dos projetos junto aos diversos órgãos, podendo estar inclusos ou não nos honorários do profissional. É uma burocracia dispendiosa, mas necessária. Os projetos a contratar são: arquitetura, estrutural, instalações elétricas, instalações hidráulicas e sanitárias e, eventualmente, outros complementares, como telefonia, incêndio, lógica, etc. Mas a responsabilidade do profissional é importante não somente na elaboração de projetos ou dimensionamento de capacidade de estruturas e instalações. O acompanhamento da execução é um dos pontos nevrálgicos do sucesso ou insucesso de uma obra; de seu custo ser baixo ou alto e se o resultado final atende às prescrições de segurança e estética. O custo de todos os projetos varia em média de 5 a 10% da previsão de gastos com a obra.

Ao contratar o profissional de engenharia ou arquitetura, para administrar uma obra, além de atender a preceitos legais, o proprietário está contratando um administrador, que ficará responsável pela correta aplicação dos materiais nas diversas etapas da construção. Além disso, ele será responsável pela administração da mão-de-obra. Em média, os honorários para a administração da obra ficam em torno de 10% a 20%, dependendo do tamanho da obra e da negociação entre as partes.

Portanto, a contratação de um profissional de engenharia ou arquitetura é essencial para a obtenção de um serviço de qualidade, respaldado pela responsabilidade técnica inerente ao profissional, e a garantia de funcionamento de instalações e solidez da obra por um período de cinco anos após a sua conclusão, estabelecida pelo código civil. A partir da definição de projetos e da necessidade de contratação de um profissional qualificado e habilitado, é preciso estar atento ao regime de construção, que é a forma de contratação da execução dos serviços.

* Publicado no Jornal do Síndico em 2008.

Artigo by IVAN CARLOS CUNHA

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