Reformas em Unidades Autônomas: Responsabilidade Técnica e Cumprimento da Norma

Este conteúdo é especialmente direcionado a síndicos, administradores e gestores de condomínios, que possuem papel central na preservação da segurança, funcionalidade e conformidade legal das edificações sob sua administração.

A execução de obras ou reformas em unidades autônomas — como apartamentos ou salas comerciais — deve seguir parâmetros técnicos e normativos para evitar riscos estruturais, danos aos sistemas prediais e conflitos entre condôminos.

De acordo com a ABNT NBR 16.280 – Reformas em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos, o proprietário ou morador da unidade que pretende realizar uma intervenção deve apresentar previamente ao síndico:

• Plano de Reforma: documento técnico contendo a descrição detalhada dos serviços, materiais a serem utilizados, impacto previsto na estrutura e nos sistemas prediais, métodos construtivos, cronograma e medidas de segurança.

• ART – Anotação de Responsabilidade Técnica: emitida por engenheiro civil registrado no CREA, atestando a responsabilidade pela execução, supervisão ou fiscalização dos serviços.

O engenheiro responsável deve acompanhar a obra para garantir que o projeto seja executado conforme o plano aprovado e em conformidade com as normas técnicas aplicáveis.

Caso a obra seja executada sem a apresentação e aprovação desses documentos, o síndico poderá ser responsabilizado civil e criminalmente em caso de:

• Danos estruturais à edificação.

• Acidentes com lesões ou mortes.

• Comprometimento de sistemas essenciais (elétrico, hidráulico, gás, combate a incêndio etc.).

O Código Civil (art. 1.348, V) estabelece que compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela segurança da edificação, o que inclui a fiscalização de obras em unidades autônomas.

Por que Cumprir a Norma é Essencial?

A observância da NBR 16.280 garante:

• Segurança estrutural e operacional do edifício.

• Prevenção de acidentes e minimização de riscos.

• Rastreabilidade técnica de todas as intervenções realizadas.

• Proteção jurídica para o síndico e o condomínio.

Cumprir a NBR 16.280 não é mera formalidade — é um instrumento de gestão responsável e preventiva que assegura a integridade da edificação, o bem-estar dos moradores e a conformidade legal do condomínio.

Síndicos e administradores devem implementar processos internos para receber, avaliar e aprovar planos de reforma e ARTs, garantindo que todas as intervenções sejam realizadas sob supervisão técnica qualificada.

Artigo by IVAN CARLOS CUNHA
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Engenheiro Civil - Diretor Técnico e de Engenharia da 
GNOSE CONSULTORIA E ENGENHARIA
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MARQUISE: ELEMENTO DAS EDIFICAÇÕES QUE EXIGE CUIDADOS E ATENÇÃO!

As marquises são elementos arquitetônicos bastante comuns em edificações, notadamente em centros urbanos. Presentes em fachadas de edifícios residenciais, comerciais e públicos, elas cumprem uma função estética e funcional: protegem pedestres do sol e da chuva, criam sombreamento e valorizam o desenho da fachada. No entanto, quando não recebem a devida atenção técnica, podem se tornar um risco à segurança pública.

De forma simplificada, marquises são estruturas salientes, com a técnica de construção em balanço, geralmente construídas em concreto armado ou metálico, fixadas às fachadas de edificações. Sua função primária é cobrir calçadas ou áreas de entrada de prédios, permitindo a circulação de pessoas com mais conforto.

O que pode (e deve) ser feito?

• Inspeções periódicas: prédios com marquises devem passar por vistorias/inspeções técnicas feitas por profissionais habilitados, como engenheiros civis ou especialistas em engenharia diagnóstica.

• Plano de manutenção preventiva: é essencial prever no manual do condomínio rotinas para verificação de infiltrações, limpeza de calhas e verificação de revestimentos. Esse Plano deve ser elaborado por um engenheiro civil.

• Interdição preventiva: se constatado risco iminente, a marquise deve ser interditada até que a recuperação estrutural seja realizada.

• Projeto de reforço ou recuperação: em caso de comprometimento estrutural, pode ser necessário um reforço com fibras de carbono, adição de apoios ou mesmo demolição e reconstrução da estrutura.

Os principais problemas estruturais encontrados em marquises são:

1- Fissuras e infiltrações: Um dos sinais mais comuns de problema em marquises é o surgimento de fissuras, trincas ou rachaduras. Essas aberturas permitem a penetração de água, o que, com o tempo, pode comprometer, através da oxidação, a armadura de aço (em estruturas de concreto), provocando corrosão e redução da resistência estrutural.

2- Corrosão das armaduras: A exposição da estrutura sem a devida proteção (como impermeabilização ou cobrimento adequado do aço) favorece a oxidação das ferragens. Esse processo gera expansão do aço corroído, trincando o concreto e acelerando a deterioração.

3- Deslocamento ou descolamento dos materiais de revestimentos: Com a ação da umidade e das variações térmicas, é comum observar a queda de pastilhas ou rebocos. Esse problema, além do aspecto estético, representa risco direto de acidentes com pedestres.

4- Falhas de impermeabilização: Muitas marquises foram construídas sem sistemas de impermeabilização adequados, o que acelera a absorção de água pela estrutura. A ausência de ralos, pingadeiras e declividade correta também contribui para a estagnação da água e suas consequências.

5- Sobrecarga por uso indevido: Algumas marquises são utilizadas como áreas de jardinagem, depósito ou acesso de manutenção, recebendo cargas para as quais não foram dimensionadas, o que compromete sua segurança.

6- Escoramento improvisado e inadequado: Quando são identificadas falhas ou sinais de comprometimento estrutural em marquises, muitos edifícios adotam uma solução provisória: o escoramento com madeira ou tubos metálicos, geralmente feitos de forma emergencial e sem projeto técnico. 
Embora o escoramento possa, em alguns casos, evitar o colapso imediato, ele não resolve a causa do problema e, se mal executado, pode criar uma falsa sensação de segurança. Além disso, escoramentos feitos sem orientação de engenheiro podem sobrecarregar pontos específicos, bloquear acessos, gerar novos esforços na estrutura ou ainda não atender aos critérios mínimos de estabilidade e segurança, colocando em risco pedestres, usuários e até os próprios trabalhadores do prédio.

As marquises, muitas vezes esquecidas pelos condôminos e gestores prediais, devem receber atenção proporcional à sua importância e aos riscos que oferecem. 

Não basta que sejam bonitas ou funcionais: é necessário que sejam seguras. E isso só se alcança com engenharia responsável, manutenção contínua e a cultura da prevenção das edificações, através das inspeções prediais.

Infelizmente, há registros no Brasil e no mundo de colapsos parciais ou totais de marquises, muitas vezes com vítimas fatais. Em geral, esses acidentes decorrem de anos de negligência com a manutenção, somados à falta de fiscalização e à não realização de inspeções prediais periódicas.

Artigo by IVAN CARLOS CUNHA
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Engenheiro Civil - Diretor Técnico e de Engenharia da 
GNOSE CONSULTORIA E ENGENHARIA
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A ENGENHARIA DIAGNÓSTICA PARA PROPORCIONAR SEGURANÇA NAS EDIFICAÇÕES

Pode-se dizer que as edificações têm vida, pois não são eternas. Assim como os seres humanos, elas necessitam de um conjunto de procedimentos ao longo de sua utilização para prolongar sua vida útil, garantindo condições satisfatórias de uso e segurança. A semelhança com a medicina é evidente quando observamos patologias e suas manifestações, que ocorrem tanto em seres humanos quanto em edificações. 

A Engenharia Diagnóstica é a Medicina das edificações, e é sobre ela que este artigo se debruça, com foco principal na manutenção predial. Segundo a NBR 5.674/2024, a manutenção de edificações é um tema cuja importância gradualmente supera a cultura de pensar o processo de construção apenas até a entrega da edificação para uso.

A Engenharia Diagnóstica, junto com a Engenharia de Avaliações, compõe a Engenharia Legal, que atua na interface técnico legal envolvendo avaliações e perícias relativas a procedimentos judiciais. É a partir desse conceito que surgem a engenharia diagnóstica e a engenharia de avaliações.

De forma sucinta, a Engenharia Diagnóstica pode ser definida como um conjunto de ações proativas, por meio de diagnósticos, prognósticos e prescrições técnicas, visando a obtenção da qualidade da edificação. Isso é feito através de procedimentos de apuração de manifestações patológicas, relação de causa e efeito, apuração de conformidades e assessoramento técnico. Em alguns casos, a atuação se estende às responsabilidades sobre os problemas manifestados nas edificações. Trata-se da anamnese técnica como uma ferramenta de avaliação mais completa para identificar falhas, vícios e defeitos no prédio, obter um diagnóstico preciso e realizar uma manutenção predial adequada, inclusive valorizando o imóvel.

A Engenharia Diagnóstica se dá através dos seguintes serviços/procedimentos: 

• Inspeção Técnica: Levantamento visual e registro de anomalias aparentes;
• Ensaios Não Destrutivos: Aplicação de testes como termografia, ultrassom, esclerometria e ferroscan para análise estrutural;
• Medições e Monitoramento: Uso de instrumentos para aferição de deslocamentos, umidade e vibrações;
• Coleta de Amostras: Para análise laboratorial de materiais e componentes;
• Modelagem e Simulações: Estudos computacionais para previsão de falhas e análise de desempenho;
• Documentação Fotográfica: Registros detalhados das patologias encontradas;
• Documentação Técnica: Registro detalhado das patologias encontradas e elaboração de relatórios técnicos. A inspeção será realizada por equipe técnica especializada, composta por engenheiros e/ou arquitetos habilitados, por meio de:
• Elaboração de Relatório Técnico: Incluindo diagnóstico, classificação das falhas e recomendações.

A Engenharia Diagnóstica, como o próprio nome diz, é a identificação dos problemas nos diversos sistemas da edificação e é uma etapa preliminar ao processo de manutenção, pois, com a inspeção, por exemplo, tendo a descrição dos procedimentos necessários para a correção dos problemas identificados, através da apresentação de um termo de referência e, preferencialmente, uma planilha com os quantitativos de cada serviço elencado como necessário.

Com isso, o processo de contratação da execução dos serviços é facilitado, pois os concorrentes contactados para apresentarem seus orçamentos irão apresentar propostas para os mesmos serviços. Boa parte dos problemas de um condomínio na contratação de serviços de engenharia se dá justamente pela busca de orçamentos  para resolver o que está aparente, quando a causa desse problema em algum sistema da edificação é que precisa ser resolvida.

Obviamente que o ideal é que os administradores, síndicos e os próprios proprietários e moradores, busquem realizar manutenções preventivas e até preditivas, ao invés da usual manutenção corretiva. Essa orientação proporciona, a médio prazo, uma grande economia, pois ao se realizar a manutenção antes do problema ocorrer, ou estar visível, quando já estão, muitas vezes, em estágio mais adiantado de evolução.

Mas, o principal aspecto da contratação de profissionais da engenharia para realizar vistorias, inspeções e demais procedimentos, é a de proporcionar maior segurança nas edificações.

Pensem nisso!!!

Artigo by IVAN CARLOS CUNHA

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Engenheiro Civil - Diretor Técnico e de Engenharia da 

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