UMA INSPEÇÃO PREDIAL PODE SER NECESSÁRIA !!!

A verificação da saúde de um imóvel é um processo fundamental para garantir a segurança, a durabilidade, o desempenho e a valorização da edificação ao longo do tempo. Assim como as pessoas realizam exames médicos preventivos para identificar problemas antes que se agravem, os imóveis também precisam passar por avaliações periódicas, capazes de detectar falhas em seus sistemas construtivos e orientar as intervenções necessárias. Essa prática reduz custos com manutenções corretivas, aumenta a vida útil da edificação e proporciona mais tranquilidade aos seus usuários.

Alguns dos principais aspectos que devem ser avaliados são:

• Estrutura: A análise estrutural é uma das etapas mais importantes da inspeção predial. Nela são verificadas possíveis manifestações patológicas, como fissuras, trincas, deformações, corrosão das armaduras, recalques e outros indícios que possam comprometer a estabilidade e a segurança da edificação. A identificação precoce desses problemas permite a adoção de medidas corretivas antes que ocorram danos mais graves, contribuindo para a preservação do patrimônio e para a ampliação de sua vida útil.

• Instalações elétricas e hidráulicas: A inspeção desses sistemas é essencial para prevenir acidentes e garantir o pleno funcionamento do imóvel. Nas instalações elétricas, são avaliadas as condições da fiação, dos quadros de distribuição, dispositivos de proteção, aterramento e possíveis sinais de aquecimento ou sobrecarga. Já nas instalações hidráulicas, verificam-se vazamentos, infiltrações, entupimentos, perda de pressão, funcionamento de reservatórios e demais componentes, evitando desperdícios de água, danos estruturais e custos elevados com reparos emergenciais.

• Acabamentos: Pinturas, pisos, revestimentos, esquadrias, fachadas e demais elementos de acabamento também merecem atenção. O aparecimento de manchas de umidade, mofo, descolamento de revestimentos, desgaste excessivo, infiltrações ou falhas de vedação pode indicar problemas mais profundos na edificação. Além de preservar a estética do imóvel, a manutenção adequada dos acabamentos contribui para o conforto, a salubridade e a valorização do patrimônio.

• Equipamentos e sistemas prediais: Equipamentos como elevadores, subestações elétricas, grupos geradores, bombas hidráulicas, motores, sistemas de climatização, combate a incêndio e pressurização devem passar por inspeções e manutenções periódicas. Esses sistemas são indispensáveis para o funcionamento seguro da edificação e, quando negligenciados, podem gerar interrupções nos serviços, aumento dos custos operacionais e riscos à segurança dos ocupantes.

Manter a saúde de um imóvel em dia é um investimento que traz benefícios para proprietários, síndicos, administradores e usuários. A realização de inspeções prediais periódicas, conduzidas por profissionais habilitados, permite identificar riscos, planejar ações de manutenção e assegurar que a edificação continue atendendo aos requisitos de segurança, desempenho, conforto e funcionalidade ao longo de toda a sua vida útil.

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LAUDO DE VISTORIA DE VIZINHANÇA: PREVENÇÃO E SEGURANÇA PATRIMONIAL

 Em áreas urbanas, a execução de obras civis — sejam reformas de pequeno porte, ampliações ou edificações de grande porte — pode gerar impactos diretos ou indiretos nas construções vizinhas. Vibrações provenientes de fundações profundas, movimentações de solo, escavações, alterações na drenagem e até sobrecarga de estruturas provisórias são fatores que podem comprometer a integridade de imóveis lindeiros.

Para mitigar riscos e resguardar direitos, recomenda-se a contratação de um Laudo de Vistoria de Vizinhança, também denominado Laudo Cautelar de Vizinhança. Este documento técnico, elaborado por profissional legalmente habilitado (engenheiro ou arquiteto, com registro no CREA ou CAU), consiste em um levantamento minucioso das condições físicas e estruturais de um imóvel antes do início de obras na área adjacente.

Objetivos do Laudo:

• Registrar evidências das condições pré-existentes da edificação, por meio de texto descritivo, fotografias e, quando necessário, medições técnicas.

• Estabelecer parâmetros comparativos para avaliar, ao final da obra, se houve danos atribuíveis à intervenção realizada pelo vizinho.

• Fornecer subsídio jurídico em eventuais disputas, funcionando como prova documental idônea perante instâncias administrativas ou judiciais.

Benefícios para o proprietário:

• Segurança patrimonial: proteção contra alegações infundadas ou contra a dificuldade de comprovar danos.

• Prevenção de conflitos: documentação formal que reduz a subjetividade em discussões sobre responsabilidades.

• Transparência técnica: registro claro e profissional das condições iniciais do imóvel.

A vistoria é realizada in loco, com inspeção visual e registro fotográfico detalhado de fachadas, paredes, pisos, tetos, esquadrias, telhados e demais elementos construtivos. As observações são compiladas em um relatório técnico acompanhado de Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica (ART/RRT), garantindo autenticidade e rastreabilidade do trabalho.

Em síntese, a contratação de um Laudo de Vistoria de Vizinhança é uma medida preventiva fundamental para proprietários e gestores imobiliários. Em um cenário em que disputas por danos decorrentes de obras são cada vez mais comuns, este instrumento técnico não apenas preserva direitos, mas contribui para um ambiente construtivo mais seguro e transparente.

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Reformas em Unidades Autônomas: Responsabilidade Técnica e Cumprimento da Norma

Este conteúdo é especialmente direcionado a síndicos, administradores e gestores de condomínios, que possuem papel central na preservação da segurança, funcionalidade e conformidade legal das edificações sob sua administração.

A execução de obras ou reformas em unidades autônomas — como apartamentos ou salas comerciais — deve seguir parâmetros técnicos e normativos para evitar riscos estruturais, danos aos sistemas prediais e conflitos entre condôminos.

De acordo com a ABNT NBR 16.280 – Reformas em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos, o proprietário ou morador da unidade que pretende realizar uma intervenção deve apresentar previamente ao síndico:

• Plano de Reforma: documento técnico contendo a descrição detalhada dos serviços, materiais a serem utilizados, impacto previsto na estrutura e nos sistemas prediais, métodos construtivos, cronograma e medidas de segurança.

• ART – Anotação de Responsabilidade Técnica: emitida por engenheiro civil registrado no CREA, atestando a responsabilidade pela execução, supervisão ou fiscalização dos serviços.

O engenheiro responsável deve acompanhar a obra para garantir que o projeto seja executado conforme o plano aprovado e em conformidade com as normas técnicas aplicáveis.

Caso a obra seja executada sem a apresentação e aprovação desses documentos, o síndico poderá ser responsabilizado civil e criminalmente em caso de:

• Danos estruturais à edificação.

• Acidentes com lesões ou mortes.

• Comprometimento de sistemas essenciais (elétrico, hidráulico, gás, combate a incêndio etc.).

O Código Civil (art. 1.348, V) estabelece que compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela segurança da edificação, o que inclui a fiscalização de obras em unidades autônomas.

Por que Cumprir a Norma é Essencial?

A observância da NBR 16.280 garante:

• Segurança estrutural e operacional do edifício.

• Prevenção de acidentes e minimização de riscos.

• Rastreabilidade técnica de todas as intervenções realizadas.

• Proteção jurídica para o síndico e o condomínio.

Cumprir a NBR 16.280 não é mera formalidade — é um instrumento de gestão responsável e preventiva que assegura a integridade da edificação, o bem-estar dos moradores e a conformidade legal do condomínio.

Síndicos e administradores devem implementar processos internos para receber, avaliar e aprovar planos de reforma e ARTs, garantindo que todas as intervenções sejam realizadas sob supervisão técnica qualificada.

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MARQUISE: ELEMENTO DAS EDIFICAÇÕES QUE EXIGE CUIDADOS E ATENÇÃO!

As marquises são elementos arquitetônicos bastante comuns em edificações, notadamente em centros urbanos. Presentes em fachadas de edifícios residenciais, comerciais e públicos, elas cumprem uma função estética e funcional: protegem pedestres do sol e da chuva, criam sombreamento e valorizam o desenho da fachada. No entanto, quando não recebem a devida atenção técnica, podem se tornar um risco à segurança pública.

De forma simplificada, marquises são estruturas salientes, com a técnica de construção em balanço, geralmente construídas em concreto armado ou metálico, fixadas às fachadas de edificações. Sua função primária é cobrir calçadas ou áreas de entrada de prédios, permitindo a circulação de pessoas com mais conforto.

O que pode (e deve) ser feito?

• Inspeções periódicas: prédios com marquises devem passar por vistorias/inspeções técnicas feitas por profissionais habilitados, como engenheiros civis ou especialistas em engenharia diagnóstica.

• Plano de manutenção preventiva: é essencial prever no manual do condomínio rotinas para verificação de infiltrações, limpeza de calhas e verificação de revestimentos. Esse Plano deve ser elaborado por um engenheiro civil.

• Interdição preventiva: se constatado risco iminente, a marquise deve ser interditada até que a recuperação estrutural seja realizada.

• Projeto de reforço ou recuperação: em caso de comprometimento estrutural, pode ser necessário um reforço com fibras de carbono, adição de apoios ou mesmo demolição e reconstrução da estrutura.

Os principais problemas estruturais encontrados em marquises são:

1- Fissuras e infiltrações: Um dos sinais mais comuns de problema em marquises é o surgimento de fissuras, trincas ou rachaduras. Essas aberturas permitem a penetração de água, o que, com o tempo, pode comprometer, através da oxidação, a armadura de aço (em estruturas de concreto), provocando corrosão e redução da resistência estrutural.

2- Corrosão das armaduras: A exposição da estrutura sem a devida proteção (como impermeabilização ou cobrimento adequado do aço) favorece a oxidação das ferragens. Esse processo gera expansão do aço corroído, trincando o concreto e acelerando a deterioração.

3- Deslocamento ou descolamento dos materiais de revestimentos: Com a ação da umidade e das variações térmicas, é comum observar a queda de pastilhas ou rebocos. Esse problema, além do aspecto estético, representa risco direto de acidentes com pedestres.

4- Falhas de impermeabilização: Muitas marquises foram construídas sem sistemas de impermeabilização adequados, o que acelera a absorção de água pela estrutura. A ausência de ralos, pingadeiras e declividade correta também contribui para a estagnação da água e suas consequências.

5- Sobrecarga por uso indevido: Algumas marquises são utilizadas como áreas de jardinagem, depósito ou acesso de manutenção, recebendo cargas para as quais não foram dimensionadas, o que compromete sua segurança.

6- Escoramento improvisado e inadequado: Quando são identificadas falhas ou sinais de comprometimento estrutural em marquises, muitos edifícios adotam uma solução provisória: o escoramento com madeira ou tubos metálicos, geralmente feitos de forma emergencial e sem projeto técnico. 
Embora o escoramento possa, em alguns casos, evitar o colapso imediato, ele não resolve a causa do problema e, se mal executado, pode criar uma falsa sensação de segurança. Além disso, escoramentos feitos sem orientação de engenheiro podem sobrecarregar pontos específicos, bloquear acessos, gerar novos esforços na estrutura ou ainda não atender aos critérios mínimos de estabilidade e segurança, colocando em risco pedestres, usuários e até os próprios trabalhadores do prédio.

As marquises, muitas vezes esquecidas pelos condôminos e gestores prediais, devem receber atenção proporcional à sua importância e aos riscos que oferecem. 

Não basta que sejam bonitas ou funcionais: é necessário que sejam seguras. E isso só se alcança com engenharia responsável, manutenção contínua e a cultura da prevenção das edificações, através das inspeções prediais.

Infelizmente, há registros no Brasil e no mundo de colapsos parciais ou totais de marquises, muitas vezes com vítimas fatais. Em geral, esses acidentes decorrem de anos de negligência com a manutenção, somados à falta de fiscalização e à não realização de inspeções prediais periódicas.

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A ENGENHARIA DIAGNÓSTICA PARA PROPORCIONAR SEGURANÇA NAS EDIFICAÇÕES

Pode-se dizer que as edificações têm vida, pois não são eternas. Assim como os seres humanos, elas necessitam de um conjunto de procedimentos ao longo de sua utilização para prolongar sua vida útil, garantindo condições satisfatórias de uso e segurança. A semelhança com a medicina é evidente quando observamos patologias e suas manifestações, que ocorrem tanto em seres humanos quanto em edificações. 

A Engenharia Diagnóstica é a Medicina das edificações, e é sobre ela que este artigo se debruça, com foco principal na manutenção predial. Segundo a NBR 5.674/2024, a manutenção de edificações é um tema cuja importância gradualmente supera a cultura de pensar o processo de construção apenas até a entrega da edificação para uso.

A Engenharia Diagnóstica, junto com a Engenharia de Avaliações, compõe a Engenharia Legal, que atua na interface técnico legal envolvendo avaliações e perícias relativas a procedimentos judiciais. É a partir desse conceito que surgem a engenharia diagnóstica e a engenharia de avaliações.

De forma sucinta, a Engenharia Diagnóstica pode ser definida como um conjunto de ações proativas, por meio de diagnósticos, prognósticos e prescrições técnicas, visando a obtenção da qualidade da edificação. Isso é feito através de procedimentos de apuração de manifestações patológicas, relação de causa e efeito, apuração de conformidades e assessoramento técnico. Em alguns casos, a atuação se estende às responsabilidades sobre os problemas manifestados nas edificações. Trata-se da anamnese técnica como uma ferramenta de avaliação mais completa para identificar falhas, vícios e defeitos no prédio, obter um diagnóstico preciso e realizar uma manutenção predial adequada, inclusive valorizando o imóvel.

A Engenharia Diagnóstica se dá através dos seguintes serviços/procedimentos: 

• Inspeção Técnica: Levantamento visual e registro de anomalias aparentes;
• Ensaios Não Destrutivos: Aplicação de testes como termografia, ultrassom, esclerometria e ferroscan para análise estrutural;
• Medições e Monitoramento: Uso de instrumentos para aferição de deslocamentos, umidade e vibrações;
• Coleta de Amostras: Para análise laboratorial de materiais e componentes;
• Modelagem e Simulações: Estudos computacionais para previsão de falhas e análise de desempenho;
• Documentação Fotográfica: Registros detalhados das patologias encontradas;
• Documentação Técnica: Registro detalhado das patologias encontradas e elaboração de relatórios técnicos. A inspeção será realizada por equipe técnica especializada, composta por engenheiros e/ou arquitetos habilitados, por meio de:
• Elaboração de Relatório Técnico: Incluindo diagnóstico, classificação das falhas e recomendações.

A Engenharia Diagnóstica, como o próprio nome diz, é a identificação dos problemas nos diversos sistemas da edificação e é uma etapa preliminar ao processo de manutenção, pois, com a inspeção, por exemplo, tendo a descrição dos procedimentos necessários para a correção dos problemas identificados, através da apresentação de um termo de referência e, preferencialmente, uma planilha com os quantitativos de cada serviço elencado como necessário.

Com isso, o processo de contratação da execução dos serviços é facilitado, pois os concorrentes contactados para apresentarem seus orçamentos irão apresentar propostas para os mesmos serviços. Boa parte dos problemas de um condomínio na contratação de serviços de engenharia se dá justamente pela busca de orçamentos  para resolver o que está aparente, quando a causa desse problema em algum sistema da edificação é que precisa ser resolvida.

Obviamente que o ideal é que os administradores, síndicos e os próprios proprietários e moradores, busquem realizar manutenções preventivas e até preditivas, ao invés da usual manutenção corretiva. Essa orientação proporciona, a médio prazo, uma grande economia, pois ao se realizar a manutenção antes do problema ocorrer, ou estar visível, quando já estão, muitas vezes, em estágio mais adiantado de evolução.

Mas, o principal aspecto da contratação de profissionais da engenharia para realizar vistorias, inspeções e demais procedimentos, é a de proporcionar maior segurança nas edificações.

Pensem nisso!!!

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MANUTENÇÃO DE VIAS URBANAS: UM EXEMPLO DE FALTA DE GESTÃO

Hoje venho falar sobre uma questão que afeta a maioria das nossas cidades: a manutenção de vias urbanas.

São muitos os problemas que são verificados nas vias de nossas cidades. Tudo começa com algo que não é o enfoque que será dado neste artigo, que é a falta de planejamento dos serviços urbanos, ou mesmo um planejamento inadequado, o que determina sistemas viários inadequados, insuficientes e não funcionais. Isso sem falar na falta de controle urbano, que também não terá foco neste texto, mas que impactaram e continuam afetando a funcionalidade das vias, com avanços de construções em áreas públicas, muitas vezes não reconhecidas como tal, que são as calçadas.

Mas voltando ao tema manutenção. É questionável a qualidade dos pavimentos e recomposição dos mesmos pelas prefeituras. Chega a ser revoltante ver o desleixo com que é tratada a manutenção, muitas vezes a custos elevados, notadamente após o período de chuvas mais intensas, onde por problemas de drenagem, soluções técnicas inadequadas e baixa qualidade dos materiais empregados, obriga essas prefeituras a fazerem a famosa “operação verão”, que nada mais é uma manutenção decorrente dos problemas já elencados. Quero destacar, como exemplo de desleixo, obras de recapeamento, onde as tampas de poços de visita de redes fluviais, ou mesmo de outros serviços, ficam desniveladas, constituindo-se como verdadeiras armadilhas para os condutores de veículos e bicicletas. É inadmissível esse desleixo. Além disso, comprometendo a drenagem, a declividade da pavimentação é também desconsiderada, situação que vai suscitar uma rápida depreciação, por ocasião de presença de chuvas.

Outro problema é a total incompatibilidade dos cronogramas de manutenção com operadores, públicos e privados, de outros serviços como fornecimento de água e rede de esgoto, empresas de telefonia, dentre outras, que fazem intervenções no sistema viário para realizarem seus serviços e deixam esses locais ou sem a recomposição do pavimento, ou fazem uma recomposição de péssima qualidade. Não raramente se observa um jogo de “empurra” sobre a responsabilidade pela recomposição do pavimento entre uma dada prefeitura e essas empresas de serviços. O resultado é a execução de pavimentos mal feita, tornando-os inadequados e até mesmo esteticamente reprováveis.

As fotos abaixo, mostram uma rua em Recife, onde, o que deveria ser uma ação adequada, com serviços de melhoria ou execução drenagem e/ou rede de esgoto, antes do recapeamento, por falta de acompanhamento técnico da execução, semanas após o recapeamento, o pavimento ficou completamente deteriorado.

 

Mas a responsabilidade é do gestor municipal. Responsabilidade de realizar com competência, responsabilidade com o bem coletivo e com o erário público e capacidade de interlocução técnica e de fiscalização, se for o caso, e até mesmo jurídica com essas instituições de serviços públicos. 

População, órgãos de fiscalização e até mesmo profissionais da Engenharia têm que se engajar na cobrança dos gestores municipais. Novos e atuais gestores municipais irão começar um mandato em 2025. Então cobremos maior responsabilidade de prefeitos e gestores públicos.

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COMO SE RESGUARDAR DOS DANOS CAUSADOS POR OBRA VIZINHA - VISTORIA CAUTELAR DE VIZINHANÇA

E, de repente, surge uma obra em um terreno vizinho ao lado do seu imóvel. Unifamiliar (casa) ou multifamiliar (edifício), independente de qual tipo de imóvel, em boa parte dos casos uma obra em terreno vizinho pode representar um grande problema para o(s) proprietário(s) e morador(es) desse imóvel, há mais tempo situado num determinado local. Mas o maior problema que pode ocorrer é a não tomada de providências em relação à essa nova situação. O "nada fazer" é o pior posicionamento.

A  Vistoria Cautelar de Vizinhança é uma ferramenta da Engenharia Diagnóstica que pode propiciar a preservação de provas e a garantia de direitos. Preservação de provas, no caso em tela, seria o registro, por meio de Engenheiro habilitado, das condições em que se encontravam as edificações já existentes num determinado local, ANTES de iniciar uma obra num terreno vizinho, ou também no próprio logradouro, no caso de obras públicas. Essa vistoria é extremamente útil no caso de surgirem problemas decorrentes da obra que passe a ser executada. Pode se iniciar bem antes da própria construção, com a movimentação de terras, eventualmente realizada, cortes e aterros, escoramentos, sondagens, rebaixamentos de lençol freático, e a fase inicial das fundações, começando com o cravamento estacas, por exemplo. Quando os problemas não surgem nessa fase mais inicial, podem advir de técnicas construtivas ou má execução de serviços, notadamente nos limites com os imóveis vizinhos à obra. A garantia de direitos se dará, justamente, com a condição de se provar o dano causado na edificação, com o "antes" e "depois" da situação desse imóvel.

Na realidade, a Vistoria Cautelar de Vizinhança pode ser providenciada pelas duas partes: proprietário/construtor da obra e proprietário(s) de imóvel(eis) vizinho(s) à obra. Sim, embora importante para os vizinhos da obra, o próprio construtor pode se utilizar dessa ferramenta para se proteger de alegações infundadas por eventuais vizinhos desonestos ou pouco éticos. Portanto a garantia de direitos também pode ser do próprio construtor.

No caso de construtores, mais do que uma possibilidade de garantia de direitos, a Vistoria em tela é uma obrigação. A Norma Brasileira - NBR 12.722 (norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT), em seu item 4.1.10, deixa claros o dever e a responsabilidade dos mesmos em realizar uma vistoria preliminar.

Aos vizinhos da obra, cabe, inicialmente, uma notificação extrajudicial solicitando ao construtor a execução da vistoria preliminar. Em caso de negativa do construtor, a contratação de um profissional habilitado pode ser a forma de se resguardar direitos.

Por vezes, o Laudo de Vistoria Cautelar de Vizinhança, ou Laudo Cautelar de Antecipação de Provas pode vir a se constituir em um laudo pericial. Como tal pressupõe existir a competência e responsabilidade de um engenheiro, na qualidade de perito, consubstanciado na NBR 13.752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil.

Portanto, é importante para proprietários de imóveis, síndicos e administradores de condomínios, a atenção e conscientização sobre a importância de utilização dessa ferramenta, da necessidade de contratação de um Engenheiro e da observância aos aspectos legais atrelados à essa contratação, como por exemplo a exigência do devido registro desse profissional junto ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - Crea-PE e da Anotação de Responsabilidade Técnica desse laudo, por esse profissional habilitado. Com isso, muitos problemas poderão ser evitados nas edificações no entorno de uma obra.

Fica mais esse alerta!!! 

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DICA DO ENGENHEIRO - MANUTENÇÃO PREDIAL - PROGRAMA LÉO LIMA

 DICA DO ENGENHEIRO - MANUTENÇÃO PREDIAL 

PROGRAMA LÉO LIMA

RESPONSABILIDADES NA MANUTENÇÃO PREDIAL EM CONDOMÍNIOS !!!

Um condomínio, residencial, comercial ou misto, por si só, já é um grande problema de se administrar. Moradores e/ou empresas que se agrupam em um condomínio têm interesses, compreensões e motivações distintas. Isso se reflete nos não raros conflitos que precisam ser administrados. 

A manutenção predial é um desses conflitos e se constitui numa "dor de cabeça" para síndicos, administradores e proprietários de imóveis. Às vezes, da parte dos síndicos e administradores, outras vezes da parte dos moradores e/ou proprietários, há o conflito de entendimentos sobre realizar uma manutenção ou fazer um outro investimento na edificação.

Em outro artigo já falei da necessidade de manutenção nas edificações. É algo que requer o esclarecimento sobre as RESPONSABILIDADES envolvidas. Grosso modo a manutenção predial tem três aspectos que precisam ser observados por síndicos, administradores e proprietários. São eles:

1. No período após a entrega da edificação pelo construtor devem ser observados os prazos e garantias dos sistemas da edificação. Esses sistemas são todos os componentes da edificação: estruturas, alvenarias, revestimentos, esquadrias, instalações elétricas, instalações hidrossanitárias, elevadores, sistema de incêndio, dentre outros. Com o advento do conjunto de Normas de Desempenho da ABNT NBR 15.575/2013, ficou latente a obrigatoriedade do fornecedor de serviço de engenharia caracterizar o desempenho dos componentes, elementos ou sistemas fornecidos, o que pressupõe fornecer também o prazo de vida útil previsto para o bem fornecido, os cuidados na operação e na manutenção do produto, etc. Devem também ser fornecidos resultados comprobatórios do desempenho do produto com base em normas internacionais ou estrangeiras compatíveis. Em síntese, é extremamente relevante que se cobre dos construtores/incorporadores o manual de uso e operação e manutenção da edificação. A não entrega do manual pelos construtores/incorporadores, pode estender a garantia por falta de especificação. Por outro lado, o desrespeito às especificações contidas nesse manual pode ensejar a perda de garantia. 

2. Como foi dito, cabe ao usuário da edificação habitacional, proprietário ou não, utilizar corretamente a edificação, não realizando sem prévia autorização da construtora e/ou do poder público alterações na sua destinação, nas cargas ou nas solicitações previstas nos projetos originais, além das manutenções previstas. Mas não é bastante apenas contratar um serviço de manutenção. É importante registrar as manutenções preventivas de acordo com o estabelecido no Manual de Uso, Operação e Manutenção do imóvel e nas normas NBR 5674 e 14037, sob pena de também PERDER GARANTIAS que seriam de responsabilidade do fornecedor do serviço de engenharia.

3- Especificamente em Pernambuco, em função da Lei 13.032/2006, que também confirma a responsabilidade dos construtores, reforçando a necessidade de fornecimento de um manual de uso, operação e manutenção, está prevista a obrigatoriedade de vistorias periciais e manutenções periódicas, em edifícios de apartamentos e salas comercias, nas seguintes situações/condições:

a- edificações com menos de 20 anos, a cada 04 anos

b- edificações com mais de 20 anos, a cada 03 anos

A lei prevê ainda, que na vistoria supracitada deverão ser observados os seguintes sistemas:

a- fundações, pilares, lajes e fachadas

b- instalações elétricas e hidráulicas de uso comum

c- estado de conservação de sistemas de combate a incêndio

d- estado de conservação dos reservatórios de água e casa de máquinas

e - estado de conservação do sistema de esgotamento sanitário

f- estado de conservação dos sistemas mecânicos e de potência (elevadores, escadas rolantes, grupos geradores, subestações, climatizadores etc.), quanto à segurança e funcionalidade

Portanto, está claro que os construtores, com a nova legislação e normas específicas, são responsáveis pela qualidade dos serviços que são entregues aos usuários. Mas proprietários, síndicos e administradores de condomínios têm grande responsabilidade, tanto na necessidade de cobrar as exigências legais relativas aos construtores, como em obedecer a previsões legais e em manuais de uso das edificações, além da obrigatoriedade de contratarem vistorias e inspeções periódicas, as manutenções preventivas e manutenções decorrentes dos indicativos dessas vistorias. 

Vale salientar a importância de se contratar profissionais das áreas de engenharia, habilitados e registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA, para realização das vistorias, inspeções e coordenação das manutenções, preventivas e corretivas, sempre com o devido registro de cada serviço realizado, junto ao Conselho, através da Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, que é o documento que certifica que o profissional está apto para realizar a atividade contratada, bem como para proteger os contratantes de eventual falha ou negligência, uma vez que os engenheiros estão sujeitos ao Conselho de Ética da CREA. A ART deve ser exigida dos profissionais contratados para proteção dos contratantes.

Com esses cuidados, proprietários, síndicos e administradores de condomínios terão a tranquilidade de não serem responsabilizados civil e criminalmente por omissão em cumprir a legislação que estabelece as responsabilidades, já citadas. Além disso, com as inspeções e manutenções preventivas, mesmo que gere a necessidade da contratação de profissionais, ao longo do tempo, diminuirá os gastos com manutenções corretivas, sempre com custos mais elevados, e, em muitos casos, com a depreciação definitiva dos elementos que compõem os sistemas da edificação.

Fica o alerta!!! 

Artigo by IVAN CARLOS CUNHA

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS É ATRIBUIÇÃO DE ENGENHEIROS!!!

Uma atividade, do segmento de serviços, que vem suscitando debates e questionamentos, há um bom tempo, é a questão da AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS. Mas, pode-se afirmar que essa atividade é ATRIBUIÇÃO de Engenheiros e não de Corretores de Imóveis.

Os corretores, equivocadamente, manifestam terem a competência para executar essa atividade. Inclusive, muitos contratantes desse serviço incorrem nesse erro. Até mesmo Tribunais, quando da designação para realização de perícias. Porém, é improcedente essa afirmativa. Eles não podem realizar avaliação de imóveis, Sua competência está limitada a opinar quanto à comercialização imobiliária. Tal afirmação está baseada na seguinte legislação:

A Lei Federal N° 5.194/1966: Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto (*) e Engenheiro Agrônomo:

Art. 7º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em:

a) desempenho de cargos, funções e comissões em entidades estatais, paraestatais, autárquicas, de economia mista e privada;

b) planejamento ou projeto, em geral, de regiões, zonas, cidades, obras, estruturas, transportes, explorações de recursos naturais e desenvolvimento da produção industrial e agropecuária;

c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;

d) ensino, pesquisas, experimentação e ensaios;

e) fiscalização de obras e serviços técnicos;

f) direção de obras e serviços técnicos;

g) execução de obras e serviços técnicos;

h) produção técnica especializada, industrial ou agro-pecuária.

Parágrafo único. Os engenheiros, arquitetos e engenheiros-agrônomos poderão exercer qualquer outra atividade que, por sua natureza, se inclua no âmbito de suas profissões.

(*) hoje, arquitetos estão submetidos a outra legislação, não mais vinculados ao sistema CONFEA/CREA. 

Está claramente explicitada, no rol de atribuições do Engenheiro, a realização de avaliações.

A Resolução N° 218/1973 do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia - CONFEA, discrimina atividades das diferentes modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

Art. 1º - Para efeito de fiscalização do exercício profissional correspondente às diferentes modalidades da Engenharia, Arquitetura e Agronomia em nível superior e em nível médio, ficam designadas as seguintes atividades:

Atividade 01 - Supervisão, coordenação e orientação técnica;

Atividade 02 - Estudo, planejamento, projeto e especificação;

Atividade 03 - Estudo de viabilidade técnico-econômica;

Atividade 04 - Assistência, assessoria e consultoria;

Atividade 05 - Direção de obra e serviço técnico;

Atividade 06 - Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico

Novamente, no rol de atribuições do Engenheiro, a realização de avaliações está evidenciada. 

Na própria lei que estabelece a regulamentação da profissão de corretor de imóveis (Lei Federal N°6.530/1978), não há qualquer menção à avaliação de imóveis, sendo colocado, meramente, possível opinar quanto à comercialização imobiliária, ou a intermediação na compra, venda e locação de imóveis.

Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

A NBR N° 14.653-1 DA ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, que trata da Avaliação de bens, define em sua Parte 1: Procedimentos gerais:

3.1 Termos e definições:

Para os efeitos deste documento, aplicam-se os seguintes termos e definições.

... 

3.1.5 avaliação de bens, de seus frutos e direitos: análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes.

... 

3.1.17 engenharia de avaliações: conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens por arquitetos ou engenheiro.

... 

3.1.20 engenharia legal: parte da engenharia e da arquitetura que atua na interface técnico-legal, envolvendo avaliações e toda espécie de perícias.

... 

3.1.30 laudo de avaliação: relatório com fundamentação técnica e científica, elaborado por profissional da engenharia de avaliações, em conformidade com esta ABNT NBR 14653, para avaliar o bem.

A NBR supracitada define avaliação de bens, como sendo atribuição de engenheiros e arquitetos. 

Observando a Lei Federal Nº 8.078/1990, que estabelece o Código de Defesa do Consumidor, destacamos:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

... 

VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);

A execução de Avaliação de Bens por Corretor de Imóveis não está prevista pela ABNT em sua NBR 14.653-1, portanto seria uma prática abusiva, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, que estabelece a obrigatoriedade de cumprimento de normas para prestação de serviços, notadamente pela ABNT.

Vale salientar, que NBR N° 14.653 define a avaliação de bens, de seus frutos e direitos como sendo "uma análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições claramente explicitadas". 

Outro registro relevante citado na norma é de que "o mercado imobiliário caracteriza-se como um "mercado imperfeito", com bens não homogêneos, estoque limitado, liquidez diferenciada e grande influência de fatores externos", não sendo adequado o estabelecimento do valor de imóveis por mera média aritmética de valores de mercado, muitas vezes arbitrados sem uma avaliação técnica. A norma prevê uma série de métodos de realização de avaliações, segundo critérios e condições claramente estabelecidos, com cálculos utilizando-se inferências estatísticas, extrapolações e outras fórmulas, que evidenciam a avaliação como um serviço técnico, não empírico.

Concluindo, embora relativamente usual, avaliação imobiliária não se presta para ser realizada por corretores de imóveis. O tema, aqui trazido, até pode ser considerado uma questão polêmica, mas os instrumentos legais apresentados evidenciam a afirmativa do título do presente artigo. O Conselho dos Corretores atribui para os seus profissionais uma competência não prevista em lei e não prevista na norma regulamentadora da ABNT, portanto seria uma prática ilegal de atribuição que é exclusiva das profissões de engenharia e arquitetura.

E, à luz da correta orientação, está claro que não há como haver outro entendimento quanto à exclusiva competência para Engenheiros/Arquitetos realizarem a atividade de Avaliação de Bens Imóveis.

Artigo by IVAN CARLOS CUNHA

www.ivancarloscunha.eng.br

LICITAÇÕES ESPÚRIAS

Isso mesmo!!! LICITAÇÕES ESPÚRIAS

No artigo anterior, abordei a conduta das empresas de Engenharia. Lembro que iniciei comentando que as empresas não deveriam ser colocadas na "vala comum", no tocante às práticas de corrupção. Foi falado sobre a necessidade dessas empresas terem gestão baseada em regras de compliance, com o objetivo de estabelecer uma nova cultura de gestão, com práticas, além de legais, legítimas e fundamentadas em princípios éticos. Falei sobre a passividade das empresas em  aceitarem e se submeterem a prazos inadequados.

Mas, e as licitações???

Como há a possibilidade de algum leitor deste artigo não ter conhecimento sobre licitações, vou fazer um pequeno resumo.

Licitação é um conjunto de procedimentos administrativos, obrigatório para os governos Federal, Estaduais e Municipais, poderem adquirir produtos ou serviços de entes privados que entram na disputa para realizar esse fornecimento. 

As licitações são baseadas num conjunto de legislação, cuja primeira lei foi a Nº 8.666/93. Depois dela vieram algumas alterações, atualizando-a, face a novas necessidades. Tudo começa com a elaboração de um Termo de Referência, o qual define, com base técnica (ao menos deveria!!!) os produtos ou serviços que precisam ser adquiridos. Então é elaborado, por uma Comissão de Licitação, um Edital de Licitação, contendo as exigências legais, técnicas e de documentação. Na maioria dos casos é apresentado, nesse edital, o valor base ou de referência, estabelecido pelo contratante através de consulta ao próprio mercado fornecedor dos produtos ou serviços, ou através de planilhas de referência, orçamentos e composição de custos. Esse edital é publicado para conhecimento público e para as empresas que desejem concorrer, prepararem suas propostas. Depois disso tem uma série de etapas, que não vêm ao caso detalhar aqui.

Mas tem outras informações que são relevantes para o contexto deste artigo. A mais relevante é a questão das Modalidades de Licitação, que estão relacionadas com o processo e limites de valores. São seis: Concorrência, Tomada de Preços, Concurso, Convite, Leilão e Pregão, esse último instituído posteriormente, pela Lei Nº 10.520/2002. Outra legislação importante é a que trata do Regime Diferenciado de Contratações Públicas - RDC, implementado pela Lei Nº12.462/2011.

Além das Modalidades, há a subdivisão das licitações em Tipos de Licitação, os quais estão relacionadas aos critérios de julgamento: Menor Preço, Melhor Técnica, Técnica e Preço, e Maior Lance ou Oferta. 

Os serviços de Engenharia, como projetos, estudos, levantamentos e construções de forma geral, eram licitados, de acordo com o valor nas modalidades convite, tomada de preços e concorrência. E, a depender do nível de exigência requerido ou pelo tamanho do serviço, segundo menor preço, melhor técnica ou Técnica e Preço. 

Com o advento dos leilões e pregões, presenciais ou eletrônicos, inicialmente não pensados para serviços de Engenharia, surgiu a possibilidade da disputa ser decidida por lances ou ofertas pelos concorrentes. Posteriormente passou-se a licitar também os serviços de Engenharia.

Aí concluo essa breve explicação sobre licitações e passo a abordar situações relacionadas com o título deste arrazoado, que é LICITAÇÕES ESPÚRIAS.

Esse pesado adjetivo para as licitações faço com base em informações acerca de resultados de pregões de serviços de Engenharia. Entendo que o Poder Público deve buscar os menores preços POSSÍVEIS, principalmente pelo fato de que 15 a 20% do Produto Interno Bruto do País é movimentado pelas compras públicas. Mas, no caso da Engenharia, notadamente os serviços que tenham a necessidade de maior conhecimento e experiência técnica, é inadmissível se ter resultados de licitação onde a proposta vencedora é com 40, 50 e até 70% de redução ao preço de referência apresentado no edital de licitação. É INCONCEBÍVEL. 

Os órgãos licitantes, por seu turno, ao aceitarem essas reduções aos seus preços de referência estão sendo IRRESPONSÁVEIS, pois está claro que uma empresa que se propõe a fazer por 30% desse preço, ou vai fazer mal feito, ou não vai realizar o serviço. Talvez com sua conivência, ou de seus "responsáveis". Ou ainda, estão tornando pública sua incapacidade de definir esses valores de referência. Ou, quem sabe, provocando questionamentos às tabelas de referência que órgãos emitem periodicamente, como DNIT, DER, URB/Recife etc.

Tribunais de Contas se posicionam favoravelmente aos pregões para serviços de Engenharia, com o argumento da economicidade. Também irresponsabilidade, incompetência ou conivência, pelos mesmos argumentos acima. 

O "barato" sai caro. Com as devidas aspas.

As licitações são necessárias para propiciar a condição de uma livre participação, respeitadas as exigências legais, do mercado na oferta de serviços e produtos. Além disso, se prestam à função regulatória desses mercados. Mas nos termos que têm ocorrido essas licitações, não tem como não dizer que são sim, espúrias. 

Tudo isso que foi tratado traz consequências graves para a qualidade dos serviços de Engenharia. Compromete a imagem do Poder Público. Compromete as empresas que participam dessa corrida autofágica. E prejudica, acima de tudo, a população.

Essa situação requer uma discussão, com envolvimento de órgãos de governo, do judiciário, de fiscalização/controle, de classe e de profissionais, visando corrigir essa distorção da aplicação da Lei, ou mesmo pela necessidade de mudança da legislação vigente. 

Do jeito que está é que não pode ficar!!! 

Artigo by IVAN CARLOS CUNHA

www.ivancarloscunha.eng.br