RESPONSABILIDADES NA MANUTENÇÃO PREDIAL EM CONDOMÍNIOS !!!

Um condomínio, residencial, comercial ou misto, por si só, já é um grande problema de se administrar. Moradores e/ou empresas que se agrupam em um condomínio têm interesses, compreensões e motivações distintas. Isso se reflete nos não raros conflitos que precisam ser administrados. 

A manutenção predial é um desses conflitos e se constitui numa "dor de cabeça" para síndicos, administradores e proprietários de imóveis. Às vezes, da parte dos síndicos e administradores, outras vezes da parte dos moradores e/ou proprietários, há o conflito de entendimentos sobre realizar uma manutenção ou fazer um outro investimento na edificação.

Em outro artigo já falei da necessidade de manutenção nas edificações. É algo que requer o esclarecimento sobre as RESPONSABILIDADES envolvidas. Grosso modo a manutenção predial tem três aspectos que precisam ser observados por síndicos, administradores e proprietários. São eles:

1. No período após a entrega da edificação pelo construtor devem ser observados os prazos e garantias dos sistemas da edificação. Esses sistemas são todos os componentes da edificação: estruturas, alvenarias, revestimentos, esquadrias, instalações elétricas, instalações hidrossanitárias, elevadores, sistema de incêndio, dentre outros. Com o advento do conjunto de Normas de Desempenho da ABNT NBR 15.575/2013, ficou latente a obrigatoriedade do fornecedor de serviço de engenharia caracterizar o desempenho dos componentes, elementos ou sistemas fornecidos, o que pressupõe fornecer também o prazo de vida útil previsto para o bem fornecido, os cuidados na operação e na manutenção do produto, etc. Devem também ser fornecidos resultados comprobatórios do desempenho do produto com base em normas internacionais ou estrangeiras compatíveis. Em síntese, é extremamente relevante que se cobre dos construtores/incorporadores o manual de uso e operação e manutenção da edificação. A não entrega do manual pelos construtores/incorporadores, pode estender a garantia por falta de especificação. Por outro lado, o desrespeito às especificações contidas nesse manual pode ensejar a perda de garantia. 

2. Como foi dito, cabe ao usuário da edificação habitacional, proprietário ou não, utilizar corretamente a edificação, não realizando sem prévia autorização da construtora e/ou do poder público alterações na sua destinação, nas cargas ou nas solicitações previstas nos projetos originais, além das manutenções previstas. Mas não é bastante apenas contratar um serviço de manutenção. É importante registrar as manutenções preventivas de acordo com o estabelecido no Manual de Uso, Operação e Manutenção do imóvel e nas normas NBR 5674 e 14037, sob pena de também PERDER GARANTIAS que seriam de responsabilidade do fornecedor do serviço de engenharia.

3- Especificamente em Pernambuco, em função da Lei 13.032/2006, que também confirma a responsabilidade dos construtores, reforçando a necessidade de fornecimento de um manual de uso, operação e manutenção, está prevista a obrigatoriedade de vistorias periciais e manutenções periódicas, em edifícios de apartamentos e salas comercias, nas seguintes situações/condições:

a- edificações com menos de 20 anos, a cada 04 anos

b- edificações com mais de 20 anos, a cada 03 anos

A lei prevê ainda, que na vistoria supracitada deverão ser observados os seguintes sistemas:

a- fundações, pilares, lajes e fachadas

b- instalações elétricas e hidráulicas de uso comum

c- estado de conservação de sistemas de combate a incêndio

d- estado de conservação dos reservatórios de água e casa de máquinas

e - estado de conservação do sistema de esgotamento sanitário

f- estado de conservação dos sistemas mecânicos e de potência (elevadores, escadas rolantes, grupos geradores, subestações, climatizadores etc.), quanto à segurança e funcionalidade

Portanto, está claro que os construtores, com a nova legislação e normas específicas, são responsáveis pela qualidade dos serviços que são entregues aos usuários. Mas proprietários, síndicos e administradores de condomínios têm grande responsabilidade, tanto na necessidade de cobrar as exigências legais relativas aos construtores, como em obedecer a previsões legais e em manuais de uso das edificações, além da obrigatoriedade de contratarem vistorias e inspeções periódicas, as manutenções preventivas e manutenções decorrentes dos indicativos dessas vistorias. 

Vale salientar a importância de se contratar profissionais das áreas de engenharia, habilitados e registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - CREA, para realização das vistorias, inspeções e coordenação das manutenções, preventivas e corretivas, sempre com o devido registro de cada serviço realizado, junto ao Conselho, através da Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, que é o documento que certifica que o profissional está apto para realizar a atividade contratada, bem como para proteger os contratantes de eventual falha ou negligência, uma vez que os engenheiros estão sujeitos ao Conselho de Ética da CREA. A ART deve ser exigida dos profissionais contratados para proteção dos contratantes.

Com esses cuidados, proprietários, síndicos e administradores de condomínios terão a tranquilidade de não serem responsabilizados civil e criminalmente por omissão em cumprir a legislação que estabelece as responsabilidades, já citadas. Além disso, com as inspeções e manutenções preventivas, mesmo que gere a necessidade da contratação de profissionais, ao longo do tempo, diminuirá os gastos com manutenções corretivas, sempre com custos mais elevados, e, em muitos casos, com a depreciação definitiva dos elementos que compõem os sistemas da edificação.

Fica o alerta!!! 

Artigo by IVAN CARLOS CUNHA

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS É ATRIBUIÇÃO DE ENGENHEIROS!!!

Uma atividade, do segmento de serviços, que vem suscitando debates e questionamentos, há um bom tempo, é a questão da AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS. Mas, pode-se afirmar que essa atividade é ATRIBUIÇÃO de Engenheiros e não de Corretores de Imóveis.

Os corretores, equivocadamente, manifestam terem a competência para executar essa atividade. Inclusive, muitos contratantes desse serviço incorrem nesse erro. Até mesmo Tribunais, quando da designação para realização de perícias. Porém, é improcedente essa afirmativa. Eles não podem realizar avaliação de imóveis, Sua competência está limitada a opinar quanto à comercialização imobiliária. Tal afirmação está baseada na seguinte legislação:

A Lei Federal N° 5.194/1966: Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto (*) e Engenheiro Agrônomo:

Art. 7º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em:

a) desempenho de cargos, funções e comissões em entidades estatais, paraestatais, autárquicas, de economia mista e privada;

b) planejamento ou projeto, em geral, de regiões, zonas, cidades, obras, estruturas, transportes, explorações de recursos naturais e desenvolvimento da produção industrial e agropecuária;

c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;

d) ensino, pesquisas, experimentação e ensaios;

e) fiscalização de obras e serviços técnicos;

f) direção de obras e serviços técnicos;

g) execução de obras e serviços técnicos;

h) produção técnica especializada, industrial ou agro-pecuária.

Parágrafo único. Os engenheiros, arquitetos e engenheiros-agrônomos poderão exercer qualquer outra atividade que, por sua natureza, se inclua no âmbito de suas profissões.

(*) hoje, arquitetos estão submetidos a outra legislação, não mais vinculados ao sistema CONFEA/CREA. 

Está claramente explicitada, no rol de atribuições do Engenheiro, a realização de avaliações.

A Resolução N° 218/1973 do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia - CONFEA, discrimina atividades das diferentes modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

Art. 1º - Para efeito de fiscalização do exercício profissional correspondente às diferentes modalidades da Engenharia, Arquitetura e Agronomia em nível superior e em nível médio, ficam designadas as seguintes atividades:

Atividade 01 - Supervisão, coordenação e orientação técnica;

Atividade 02 - Estudo, planejamento, projeto e especificação;

Atividade 03 - Estudo de viabilidade técnico-econômica;

Atividade 04 - Assistência, assessoria e consultoria;

Atividade 05 - Direção de obra e serviço técnico;

Atividade 06 - Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico

Novamente, no rol de atribuições do Engenheiro, a realização de avaliações está evidenciada. 

Na própria lei que estabelece a regulamentação da profissão de corretor de imóveis (Lei Federal N°6.530/1978), não há qualquer menção à avaliação de imóveis, sendo colocado, meramente, possível opinar quanto à comercialização imobiliária, ou a intermediação na compra, venda e locação de imóveis.

Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

A NBR N° 14.653-1 DA ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, que trata da Avaliação de bens, define em sua Parte 1: Procedimentos gerais:

3.1 Termos e definições:

Para os efeitos deste documento, aplicam-se os seguintes termos e definições.

... 

3.1.5 avaliação de bens, de seus frutos e direitos: análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes.

... 

3.1.17 engenharia de avaliações: conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens por arquitetos ou engenheiro.

... 

3.1.20 engenharia legal: parte da engenharia e da arquitetura que atua na interface técnico-legal, envolvendo avaliações e toda espécie de perícias.

... 

3.1.30 laudo de avaliação: relatório com fundamentação técnica e científica, elaborado por profissional da engenharia de avaliações, em conformidade com esta ABNT NBR 14653, para avaliar o bem.

A NBR supracitada define avaliação de bens, como sendo atribuição de engenheiros e arquitetos. 

Observando a Lei Federal Nº 8.078/1990, que estabelece o Código de Defesa do Consumidor, destacamos:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

... 

VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);

A execução de Avaliação de Bens por Corretor de Imóveis não está prevista pela ABNT em sua NBR 14.653-1, portanto seria uma prática abusiva, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, que estabelece a obrigatoriedade de cumprimento de normas para prestação de serviços, notadamente pela ABNT.

Vale salientar, que NBR N° 14.653 define a avaliação de bens, de seus frutos e direitos como sendo "uma análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições claramente explicitadas". 

Outro registro relevante citado na norma é de que "o mercado imobiliário caracteriza-se como um "mercado imperfeito", com bens não homogêneos, estoque limitado, liquidez diferenciada e grande influência de fatores externos", não sendo adequado o estabelecimento do valor de imóveis por mera média aritmética de valores de mercado, muitas vezes arbitrados sem uma avaliação técnica. A norma prevê uma série de métodos de realização de avaliações, segundo critérios e condições claramente estabelecidos, com cálculos utilizando-se inferências estatísticas, extrapolações e outras fórmulas, que evidenciam a avaliação como um serviço técnico, não empírico.

Concluindo, embora relativamente usual, avaliação imobiliária não se presta para ser realizada por corretores de imóveis. O tema, aqui trazido, até pode ser considerado uma questão polêmica, mas os instrumentos legais apresentados evidenciam a afirmativa do título do presente artigo. O Conselho dos Corretores atribui para os seus profissionais uma competência não prevista em lei e não prevista na norma regulamentadora da ABNT, portanto seria uma prática ilegal de atribuição que é exclusiva das profissões de engenharia e arquitetura.

E, à luz da correta orientação, está claro que não há como haver outro entendimento quanto à exclusiva competência para Engenheiros/Arquitetos realizarem a atividade de Avaliação de Bens Imóveis.

Artigo by IVAN CARLOS CUNHA

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LICITAÇÕES ESPÚRIAS

Isso mesmo!!! LICITAÇÕES ESPÚRIAS

No artigo anterior, abordei a conduta das empresas de Engenharia. Lembro que iniciei comentando que as empresas não deveriam ser colocadas na "vala comum", no tocante às práticas de corrupção. Foi falado sobre a necessidade dessas empresas terem gestão baseada em regras de compliance, com o objetivo de estabelecer uma nova cultura de gestão, com práticas, além de legais, legítimas e fundamentadas em princípios éticos. Falei sobre a passividade das empresas em  aceitarem e se submeterem a prazos inadequados.

Mas, e as licitações???

Como há a possibilidade de algum leitor deste artigo não ter conhecimento sobre licitações, vou fazer um pequeno resumo.

Licitação é um conjunto de procedimentos administrativos, obrigatório para os governos Federal, Estaduais e Municipais, poderem adquirir produtos ou serviços de entes privados que entram na disputa para realizar esse fornecimento. 

As licitações são baseadas num conjunto de legislação, cuja primeira lei foi a Nº 8.666/93. Depois dela vieram algumas alterações, atualizando-a, face a novas necessidades. Tudo começa com a elaboração de um Termo de Referência, o qual define, com base técnica (ao menos deveria!!!) os produtos ou serviços que precisam ser adquiridos. Então é elaborado, por uma Comissão de Licitação, um Edital de Licitação, contendo as exigências legais, técnicas e de documentação. Na maioria dos casos é apresentado, nesse edital, o valor base ou de referência, estabelecido pelo contratante através de consulta ao próprio mercado fornecedor dos produtos ou serviços, ou através de planilhas de referência, orçamentos e composição de custos. Esse edital é publicado para conhecimento público e para as empresas que desejem concorrer, prepararem suas propostas. Depois disso tem uma série de etapas, que não vêm ao caso detalhar aqui.

Mas tem outras informações que são relevantes para o contexto deste artigo. A mais relevante é a questão das Modalidades de Licitação, que estão relacionadas com o processo e limites de valores. São seis: Concorrência, Tomada de Preços, Concurso, Convite, Leilão e Pregão, esse último instituído posteriormente, pela Lei Nº 10.520/2002. Outra legislação importante é a que trata do Regime Diferenciado de Contratações Públicas - RDC, implementado pela Lei Nº12.462/2011.

Além das Modalidades, há a subdivisão das licitações em Tipos de Licitação, os quais estão relacionadas aos critérios de julgamento: Menor Preço, Melhor Técnica, Técnica e Preço, e Maior Lance ou Oferta. 

Os serviços de Engenharia, como projetos, estudos, levantamentos e construções de forma geral, eram licitados, de acordo com o valor nas modalidades convite, tomada de preços e concorrência. E, a depender do nível de exigência requerido ou pelo tamanho do serviço, segundo menor preço, melhor técnica ou Técnica e Preço. 

Com o advento dos leilões e pregões, presenciais ou eletrônicos, inicialmente não pensados para serviços de Engenharia, surgiu a possibilidade da disputa ser decidida por lances ou ofertas pelos concorrentes. Posteriormente passou-se a licitar também os serviços de Engenharia.

Aí concluo essa breve explicação sobre licitações e passo a abordar situações relacionadas com o título deste arrazoado, que é LICITAÇÕES ESPÚRIAS.

Esse pesado adjetivo para as licitações faço com base em informações acerca de resultados de pregões de serviços de Engenharia. Entendo que o Poder Público deve buscar os menores preços POSSÍVEIS, principalmente pelo fato de que 15 a 20% do Produto Interno Bruto do País é movimentado pelas compras públicas. Mas, no caso da Engenharia, notadamente os serviços que tenham a necessidade de maior conhecimento e experiência técnica, é inadmissível se ter resultados de licitação onde a proposta vencedora é com 40, 50 e até 70% de redução ao preço de referência apresentado no edital de licitação. É INCONCEBÍVEL. 

Os órgãos licitantes, por seu turno, ao aceitarem essas reduções aos seus preços de referência estão sendo IRRESPONSÁVEIS, pois está claro que uma empresa que se propõe a fazer por 30% desse preço, ou vai fazer mal feito, ou não vai realizar o serviço. Talvez com sua conivência, ou de seus "responsáveis". Ou ainda, estão tornando pública sua incapacidade de definir esses valores de referência. Ou, quem sabe, provocando questionamentos às tabelas de referência que órgãos emitem periodicamente, como DNIT, DER, URB/Recife etc.

Tribunais de Contas se posicionam favoravelmente aos pregões para serviços de Engenharia, com o argumento da economicidade. Também irresponsabilidade, incompetência ou conivência, pelos mesmos argumentos acima. 

O "barato" sai caro. Com as devidas aspas.

As licitações são necessárias para propiciar a condição de uma livre participação, respeitadas as exigências legais, do mercado na oferta de serviços e produtos. Além disso, se prestam à função regulatória desses mercados. Mas nos termos que têm ocorrido essas licitações, não tem como não dizer que são sim, espúrias. 

Tudo isso que foi tratado traz consequências graves para a qualidade dos serviços de Engenharia. Compromete a imagem do Poder Público. Compromete as empresas que participam dessa corrida autofágica. E prejudica, acima de tudo, a população.

Essa situação requer uma discussão, com envolvimento de órgãos de governo, do judiciário, de fiscalização/controle, de classe e de profissionais, visando corrigir essa distorção da aplicação da Lei, ou mesmo pela necessidade de mudança da legislação vigente. 

Do jeito que está é que não pode ficar!!! 

Artigo by IVAN CARLOS CUNHA

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