Uma atividade, do segmento de serviços, que vem suscitando debates e questionamentos, há um bom tempo, é a questão da AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS. Mas, pode-se afirmar que essa atividade é ATRIBUIÇÃO de Engenheiros e não de Corretores de Imóveis.
Os corretores, equivocadamente, manifestam terem a competência para executar essa atividade. Inclusive, muitos contratantes desse serviço incorrem nesse erro. Até mesmo Tribunais, quando da designação para realização de perícias. Porém, é improcedente essa afirmativa. Eles não podem realizar avaliação de imóveis, Sua competência está limitada a opinar quanto à comercialização imobiliária. Tal afirmação está baseada na seguinte legislação:
A Lei Federal N° 5.194/1966: Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto (*) e Engenheiro Agrônomo:
Art. 7º As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em:a) desempenho de cargos, funções e comissões em entidades estatais, paraestatais, autárquicas, de economia mista e privada;b) planejamento ou projeto, em geral, de regiões, zonas, cidades, obras, estruturas, transportes, explorações de recursos naturais e desenvolvimento da produção industrial e agropecuária;c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;d) ensino, pesquisas, experimentação e ensaios;e) fiscalização de obras e serviços técnicos;f) direção de obras e serviços técnicos;g) execução de obras e serviços técnicos;h) produção técnica especializada, industrial ou agro-pecuária.Parágrafo único. Os engenheiros, arquitetos e engenheiros-agrônomos poderão exercer qualquer outra atividade que, por sua natureza, se inclua no âmbito de suas profissões.
(*) hoje, arquitetos estão submetidos a outra legislação, não mais vinculados ao sistema CONFEA/CREA.
Está claramente explicitada, no rol de atribuições do Engenheiro, a realização de avaliações.
A Resolução N° 218/1973 do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia - CONFEA, discrimina atividades das diferentes modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia.
Art. 1º - Para efeito de fiscalização do exercício profissional correspondente às diferentes modalidades da Engenharia, Arquitetura e Agronomia em nível superior e em nível médio, ficam designadas as seguintes atividades:Atividade 01 - Supervisão, coordenação e orientação técnica;Atividade 02 - Estudo, planejamento, projeto e especificação;Atividade 03 - Estudo de viabilidade técnico-econômica;Atividade 04 - Assistência, assessoria e consultoria;Atividade 05 - Direção de obra e serviço técnico;Atividade 06 - Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico
Novamente, no rol de atribuições do Engenheiro, a realização de avaliações está evidenciada.
Na própria lei que estabelece a regulamentação da profissão de corretor de imóveis (Lei Federal N°6.530/1978), não há qualquer menção à avaliação de imóveis, sendo colocado, meramente, possível opinar quanto à comercialização imobiliária, ou a intermediação na compra, venda e locação de imóveis.
Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
A NBR N° 14.653-1 DA ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, que trata da Avaliação de bens, define em sua Parte 1: Procedimentos gerais:
3.1 Termos e definições:Para os efeitos deste documento, aplicam-se os seguintes termos e definições.
...
3.1.5 avaliação de bens, de seus frutos e direitos: análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes.
...
3.1.17 engenharia de avaliações: conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens por arquitetos ou engenheiro.
...
3.1.20 engenharia legal: parte da engenharia e da arquitetura que atua na interface técnico-legal, envolvendo avaliações e toda espécie de perícias.
...
3.1.30 laudo de avaliação: relatório com fundamentação técnica e científica, elaborado por profissional da engenharia de avaliações, em conformidade com esta ABNT NBR 14653, para avaliar o bem.
A NBR supracitada define avaliação de bens, como sendo atribuição de engenheiros e arquitetos.
Observando a Lei Federal Nº 8.078/1990, que estabelece o Código de Defesa do Consumidor, destacamos:
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
...
VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);
A execução de Avaliação de Bens por Corretor de Imóveis não está prevista pela ABNT em sua NBR 14.653-1, portanto seria uma prática abusiva, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, que estabelece a obrigatoriedade de cumprimento de normas para prestação de serviços, notadamente pela ABNT.
Vale salientar, que NBR N° 14.653 define a avaliação de bens, de seus frutos e direitos como sendo "uma análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições claramente explicitadas".
Outro registro relevante citado na norma é de que "o mercado imobiliário caracteriza-se como um "mercado imperfeito", com bens não homogêneos, estoque limitado, liquidez diferenciada e grande influência de fatores externos", não sendo adequado o estabelecimento do valor de imóveis por mera média aritmética de valores de mercado, muitas vezes arbitrados sem uma avaliação técnica. A norma prevê uma série de métodos de realização de avaliações, segundo critérios e condições claramente estabelecidos, com cálculos utilizando-se inferências estatísticas, extrapolações e outras fórmulas, que evidenciam a avaliação como um serviço técnico, não empírico.
Concluindo, embora relativamente usual, avaliação imobiliária não se presta para ser realizada por corretores de imóveis. O tema, aqui trazido, até pode ser considerado uma questão polêmica, mas os instrumentos legais apresentados evidenciam a afirmativa do título do presente artigo. O Conselho dos Corretores atribui para os seus profissionais uma competência não prevista em lei e não prevista na norma regulamentadora da ABNT, portanto seria uma prática ilegal de atribuição que é exclusiva das profissões de engenharia e arquitetura.
E, à luz da correta orientação, está claro que não há como haver outro entendimento quanto à exclusiva competência para Engenheiros/Arquitetos realizarem a atividade de Avaliação de Bens Imóveis.
Nenhum comentário:
Postar um comentário