REFORMAS EM UNIDADES AUTÔNOMAS: Responsabilidade e Procedimentos Obrigatórios

 A execução de obras ou reformas em unidades autônomas, como apartamentos e salas comerciais, deve seguir critérios técnicos e legais definidos pela ABNT NBR 16.280 – Reformas em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos. Essa norma estabelece diretrizes para garantir a segurança estrutural, a integridade dos sistemas construtivos e a preservação da vida útil da edificação.

Antes do início de qualquer obra na unidade autônoma, o proprietário ou morador é obrigado a apresentar ao síndico ou à administração condominial:

• Plano de Reforma: documento técnico contendo a descrição detalhada dos serviços a serem executados, métodos construtivos, materiais utilizados, cronograma e medidas de segurança adotadas.

• ART – Anotação de Responsabilidade Técnica: documento emitido por engenheiro civil devidamente registrado no CREA, que atesta a responsabilidade técnica pela execução, supervisão ou fiscalização dos serviços.

O engenheiro responsável deve acompanhar a obra, assegurando que a execução esteja em conformidade com o plano aprovado e com as normas técnicas vigentes.

Caso uma obra seja executada sem apresentação e aprovação prévia do plano de reforma e da ART, o síndico e o condomínio podem ser responsabilizados civil e criminalmente em situações como:

• Danos estruturais à edificação.

• Acidentes que resultem em lesões ou mortes.

• Comprometimento de sistemas prediais (elétrico, hidráulico, gás, incêndio etc.).

A responsabilidade decorre do dever legal de diligência do síndico na preservação da segurança e da integridade da edificação, previsto no Código Civil (art. 1.348, V).

Cumprir a NBR 16.280 não é apenas uma obrigação formal, mas uma prática essencial de gestão condominial responsável, pois:

• Previne riscos e acidentes.

• Garante a rastreabilidade técnica da obra.

• Minimiza conflitos entre condôminos e administração.

• Protege juridicamente o síndico e o condomínio.

Portanto, a adoção rigorosa dos procedimentos previstos na NBR 16.280 representa um investimento em segurança, conformidade legal e preservação patrimonial. Síndicos, administradores e gestores condominiais devem estar atentos e exigir o cumprimento integral dessa norma, garantindo que todas as reformas sejam realizadas sob supervisão técnica adequada e dentro dos parâmetros estabelecidos.

Artigo by IVAN CARLOS CUNHA
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Engenheiro Civil - Diretor Técnico e de Engenharia da 
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MANUTENÇÕES PERIÓDICAS: PILAR DA SEGURANÇA E VALORIZAÇÃO NOS CONDOMÍNIOS

A gestão adequada de um condomínio exige mais do que a administração financeira e a organização de áreas comuns. A manutenção preventiva periódica é um dos elementos mais estratégicos para garantir a segurança, o conforto e a valorização patrimonial da edificação ao longo do tempo.

Além de prolongar a vida útil dos sistemas construtivos e dos equipamentos, a manutenção preventiva reduz significativamente os custos operacionais, especialmente quando comparada à manutenção corretiva, que geralmente envolve reparos emergenciais, custos mais altos e, muitas vezes, a paralisação parcial ou total do uso de determinadas áreas.

Um plano de manutenções periódicas bem estruturado tem como finalidade realizar inspeções, monitoramentos e intervenções programadas para identificar e corrigir anomalias antes que evoluam para falhas graves. Entre os sistemas e elementos construtivos que devem ser contemplados, destacam-se:

• Estruturas: inspeção de pilares, vigas, lajes e fundações para detectar fissuras, corrosão de armaduras ou deformações.

• Fachadas: verificação de revestimentos, juntas de dilatação e sistemas de impermeabilização, garantindo segurança contra desprendimentos e infiltrações.

• Instalações elétricas e hidráulicas: análise de quadros de distribuição, fiações, tubulações e reservatórios, prevenindo riscos de incêndio, vazamentos e desperdícios.

• Elevadores e equipamentos eletromecânicos: manutenção conforme normas e recomendações dos fabricantes, assegurando operação segura e contínua.

• Sistemas de segurança e combate a incêndio: inspeção de alarmes, extintores, hidrantes, iluminação de emergência e rotas de fuga, conforme legislação vigente.

• Áreas comuns: conservação de pisos, pinturas, coberturas, iluminação e mobiliário urbano interno.

Em diversos municípios brasileiros, a manutenção periódica está vinculada a legislações específicas, como leis de inspeção predial, além de normas técnicas como a ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Essas referências determinam responsabilidades, frequência mínima de inspeções e registro das atividades realizadas.

Benefícios da Manutenção Preventiva

• Segurança dos ocupantes: redução de riscos de acidentes.

• Valorização do patrimônio: preservação da estética e da funcionalidade.

• Eficiência financeira: prevenção de gastos emergenciais e desperdícios.

• Conformidade legal: cumprimento de exigências técnicas e normativas.

Desta forma, a adoção de um plano de manutenções periódicas não é apenas uma boa prática, mas uma necessidade estratégica para qualquer condomínio que busque preservar seu patrimônio, garantir a segurança dos usuários e manter a conformidade técnica e legal da edificação.

Se o seu condomínio ainda não possui um Plano de Manutenção Preventiva, este é o momento de agir. Conte com profissionais habilitados para desenvolver, implantar e acompanhar esse processo — evitando transtornos, reduzindo custos e assegurando tranquilidade para todos os moradores.

Artigo by IVAN CARLOS CUNHA
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Engenheiro Civil - Diretor Técnico e de Engenharia da 
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