A execução de obras ou reformas em unidades autônomas, como apartamentos e salas comerciais, deve seguir critérios técnicos e legais definidos pela ABNT NBR 16.280 – Reformas em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos. Essa norma estabelece diretrizes para garantir a segurança estrutural, a integridade dos sistemas construtivos e a preservação da vida útil da edificação.
Antes do início de qualquer obra na unidade autônoma, o proprietário ou morador é obrigado a apresentar ao síndico ou à administração condominial:
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Plano de Reforma: documento técnico contendo a descrição detalhada dos serviços a serem executados, métodos construtivos, materiais utilizados, cronograma e medidas de segurança adotadas.
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ART – Anotação de Responsabilidade Técnica: documento emitido por engenheiro civil devidamente registrado no CREA, que atesta a responsabilidade técnica pela execução, supervisão ou fiscalização dos serviços.
O engenheiro responsável deve acompanhar a obra, assegurando que a execução esteja em conformidade com o plano aprovado e com as normas técnicas vigentes.
Caso uma obra seja executada sem apresentação e aprovação prévia do plano de reforma e da ART, o síndico e o condomínio podem ser responsabilizados civil e criminalmente em situações como:
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Danos estruturais à edificação.
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Acidentes que resultem em lesões ou mortes.
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Comprometimento de sistemas prediais (elétrico, hidráulico, gás, incêndio etc.).
A responsabilidade decorre do dever legal de diligência do síndico na preservação da segurança e da integridade da edificação, previsto no Código Civil (art. 1.348, V).
Cumprir a NBR 16.280 não é apenas uma obrigação formal, mas uma prática essencial de gestão condominial responsável, pois:
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Previne riscos e acidentes.
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Garante a rastreabilidade técnica da obra.
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Minimiza conflitos entre condôminos e administração.
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Protege juridicamente o síndico e o condomínio.
Portanto, a adoção rigorosa dos procedimentos previstos na NBR 16.280 representa um investimento em segurança, conformidade legal e preservação patrimonial. Síndicos, administradores e gestores condominiais devem estar atentos e exigir o cumprimento integral dessa norma, garantindo que todas as reformas sejam realizadas sob supervisão técnica adequada e dentro dos parâmetros estabelecidos.
Artigo by IVAN CARLOS CUNHA
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Engenheiro Civil - Diretor Técnico e de Engenharia da
GNOSE CONSULTORIA E ENGENHARIA
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